什么是业主委员会?业主委员会起什么作用?

衡水市群众工作中心  #  日期:2018-12-21    来源:衡水市群众工作中心

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什么是业主委员会?
    业主委员会是指由业主选举产生,是业主行使共同管理权的一种特殊形式。
1、如何成立业主委员会
    一般情况下,业主委员会有两种产生方式:

1、由业主或业主大会会议选举产生,依照《物权法》、《物业管理条例》,以及各地的相关办法依照程序产生;
2、对于较大小区,业主先按照楼选举各自楼委会,然后每个楼委会推选代表,集中而成业委会;这样方式形成的业委会,主要负责楼间共有的管理;而楼委会,负责楼内共有的管理。
业主委员会的恰当人数,可以按照如下规则估算:最接近"小区总户数*2%"的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如,对于1000户的小区,1000*2%=20,较好的委员数量为19或21.

 
 2、业主委员任职条件

 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
 (一) 具有完全民事行为能力;
 (二) 遵守国家有关法律、法规;
 (三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
 (四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
 (五) 具有一定的组织能力;
 (六) 具备必要的工作时间。

3、业主委员会委员必须符合下列条件:

1.是本物业管理区域内业主;
2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;
3.有一定组织能力和必要工作时间,能够较好履行业主委员会成员职责;
4.品行端正无劣迹;
5.热心公益事业。

 
很多小区业主听到成立业主委员会并不会感兴趣,认为成不成立业主委员会对他来说没什么关系。但是如果自己的合法权益受到侵害,维权举步维艰的时候,也许这时大家才会想起业主委员会的重要性,这里我们就来说一说业主委员会这些事。
 
一、为什么要成立业委会?
 

1.成立业主委员会是业主维护自己的权利的重要途径
成立业主大会和业主委员会的目的在于物业管理区域里的全体业主依据国家和地方法律法例制定本小区的《业主管理规约》和《业主大会议事规则》对小区进行自治管理,通过聘请专业的物业服务公司来实现业主自管,促使小区和谐健康发展,达到小区增值保值的目地。
 
2.成立业主大会并选出业主委员会是国家法律明文规定的权利
(1) 成立业主大会并选举业主委员会是《物业管理条例》和《物权法》赋予业主的法定权利。
(2)符合条件而到时间没有成立业主大会和业主委员会的小区,业主委员会所在地的房管部们有义务督促小区成立业主委员会。
(3)一旦小区超过5年就更有必要成立业主委员会,由于法律规定5年后小区方可动用小区维修基金,而维修基金一定要通过业主委员会同意才能动用。
 
3.成立业主委员会对全体业主来说也是十分必要的
(1)没有业主委员会的小区缺乏物业监督主体,因而无法有效地对受招聘的小区前期物业公司进行有效的监督,无法获取和利用小区的维修基金以及公共区域产生的收益等资源,也无法依法维护业主的正当权利保持小区的生活品质。
(2)如果小区建成后的两三年内还在保修期内,但是若没有业主委员会,纵然小区内的业主共财产如会所、游泳池或者小区门、路等出现了问题必须要维修,开发商可以部分人的要求为理由拒绝个人的要求而躲避保修责任。

 
二、成立业主委员会对业主有什么作用和好处?
 

1、解聘物业、选聘物业
(1)如果小区内没有成立业主委员会,当业主对物业公司提供的服务不满意时,往往以拒缴物业费来进行制衡,有些物业公司只知道一味的收取物业费,甚至乱收费,没有其它办法来制衡物业公司。
(2)物业公司只知道追求利益,不能提高自身的服务水平,业主们可以成立业主委员会,对现有的物业公司进行解除《物业服务合同》,同时面向社会重新物业企业的招标选择,选聘更高服务质量的物业企业为业主服务。
  
2、对物业费的收支情况进行监督、审核
业主委员会有权要求对物业公司收取的物业费、公共资源营业外收入的收支情况进行公示,以防物业公司为追求利益最大化而中饱私囊及乱收费。
3、沟通纽带
业主委员会还负责对业主与业主之间、业主与物业、业主与开发商之间出现的纠纷进行调解,避免问题进一步恶化。
4、监督、考核物业服务质量
业主委员会对物业公司定期进行服务质量的评估,按照《物业服务合同》中规定的细则。与物业公司一起制定小区设施设备的管理、公共秩序、环境卫生等方面的管理规章制度。
 
5、成立业主委员有那些好处?
一、 业主拥有自己合法组织,可以以甲方身份签署物业服务合同,监督物业公司按照合同和物业服务标准为小区全体业主进行服务;
二、 业主可以合法拿回小区共有收益,为小区长远发展奠定经济基础;
三、 业主可以有效监管好住宅专项维修资金的使用,确保养房子的钱不被物业挪用套用;
四、 业主可以通过参与小区管理和建设,加强了共有共管常识的普及和再教育,促使小区朝着长治久安的方向发展。

 总之:业主委员会应把全体业主的利益放在第一位,成立业主委员会对全体业主是一定有好处的。

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